In generale, le spese relative ai beni comuni devono essere ripartite tra tutti i
condomini secondo la tabella millesimale riferita alla proprietà. Tuttavia, nel
determinare il criterio di ripartizione, è necessario valutare anche l’utilità specifica che
il bene comune o ad uso/proprietà privato apporta.
Ad esempio, nel caso di riparazioni al cortile condominiale che funge anche da
copertura per locali sotterranei di proprietà esclusiva, la ripartizione delle spese non
può seguire i criteri dell’art. 1126 c.c., ma richiede un’applicazione analogica dell’art.
1125 c.c. Questo principio è valido anche quando il solaio di copertura di autorimesse
o altri locali sotterranei di proprietà esclusiva serve come accesso all’edificio
condominiale, essendo utilizzato conformemente alla sua destinazione comune.
In situazioni in cui il cortile serve anche come zona di transito o sosta per veicoli, è
evidente che l’usura della pavimentazione sia principalmente causata da tale utilizzo,
rendendo inadeguato l’addebito di un terzo delle spese ai proprietari dei locali
sottostanti. Anche le spese di manutenzione per il lastrico-giardino condominiale, che
funge da copertura per autorimesse sottostanti, devono essere ripartite secondo il
criterio dell’art. 1125 c.c., attribuendo quindi la metà delle spese al proprietario
dell’autorimessa.
Infine, nel caso di infiltrazioni che si originano da un cortile-giardino di proprietà
esclusiva e che interessano le autorimesse sottostanti, si pone il dubbio se applicare
l’art. 1125 o l’art. 1126 c.c. A tale proposito, il Tribunale di Roma, con sentenza n.
1869 del 3 febbraio 2023, ha fornito indicazioni interpretative per la corretta
applicazione della normativa.
In materia condominiale, quando si rende necessaria la riparazione del cortile o del
viale di accesso all’edificio condominiale, che funge anche da copertura per locali
sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, le spese di manutenzione non
possono essere ripartite seguendo l’art. 1126 c.c. Al contrario, si applica un criterio
analogo a quello dell’art. 1125 c.c., secondo il principio ‘ubi eadem ratio, ibi eadem
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legis dispositio’. Questo criterio prevede che le spese di manutenzione della
pavimentazione sovrastante siano integralmente a carico di chi, con l’uso esclusivo, ne
determina la necessità, come stabilito dal principio generale dell’art. 1123, comma 2,
c.c., confermato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. Cass. n.
18194/2005, Cass. n. 10858/2010, Cass. n. 30935/2018).
Lo stesso criterio si applica in caso di infiltrazioni causate dal deterioramento della
guaina di impermeabilizzazione posata sotto i giardini, che funge da elemento
strutturale dei locali sottostanti. La guaina, infatti, ha la funzione primaria di
impermeabilizzare il giardino e non i box sottostanti, che svolgono invece una
funzione portante. Pertanto, la ripartizione delle spese per la manutenzione e
riparazione di tali componenti edilizi è correttamente regolata dall’art. 1125 c.
